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金龙平台首页,太原房屋托管暗藏风险 需提高警惕

时间:2020-01-09 14:47:50


[摘要] 房屋托管就是房主将毛坯房交到中介机构手里,由中介公司全权负责装修、找租客、收租金以及入住后的各类杂务。业内人士提醒,房屋托管业务有风险,房主托管签约之前得提高警惕——托管租金低于预期刚收房的太原市民张女士想把一套100平方米的毛坯房出租,她走访多家中介机构了解到,大部分中介开出的托管房租价很低。房屋托管市场需求不断增多,但面对强势的中介话语权,房主在这场利益博弈中,又该如保护自身利益?

金龙平台首页,太原房屋托管暗藏风险 需提高警惕

金龙平台首页,深秋的时候,太原进入了一个新的住房季节。大多数房主忙于日常工作,空置出租房屋的装修既乏味又令人担忧。因此,住房信托业务应运而生。目前,各大住宅区、房地产内外,到处都有扩大“住房信托”业务的住房中介经纪人。

房屋托管是指业主将粗糙的房屋移交给中介机构,中介机构全权负责装修、寻找租户、收取租金以及搬进后的各种杂务。然而,看似无忧和省力的房屋托管,如果合同没有认真签订,管理不当,会让房主担心。业内人士提醒说,住房信托业务存在风险。房主在签署信托协议前应该更加警惕-

托管租金低于预期。

刚刚收到房子的太原市的张女士想租一套100平方米的毛坯房。她拜访了许多中介机构,了解到大多数中介机构提供非常低的托管租金。对于100平方米的宽敞两居室,如果业主自己装修,每月租金至少为2000元/月,但中介信托房屋的租金仅为10000元/年,最高为15000元,信托合同需签订三到五年。不仅如此,中介机构不为空置房装修前后三到四个月的空置期支付租金。

任正非也需要一栋新房子,他说,“我换了工作,离开了太原。房子只能委托给中介。虽然我的房子是旧的砖混结构,但它有良好的居住条件和各种各样的家具和电器,房客可以提着包住。尽管如此,中介付给我的租金并不高。我仍然需要每月支付200元的代管管理费,而所谓的一个月的空置租金将在代管一年后减少。在我看来,经纪人不需要做任何事。他一年可以通过照看房子赚2000到3000元。”

住房托管是住房产权所有人以合同形式将住房使用权转让给住房管理单位,住房管理单位将住房使用权商品化的过程,包括日常管理和租赁。在日常管理和租赁期间,中介承担了大量的管理费用,以及房屋中间空置期的风险。除了纳税,中介机构承担托管业务的成本和风险也不低。在房地产中介行业,中介承担的成本来自租金,信托租金低于业主租金是不可避免的。

房屋翻新很容易失控。

当房屋委托给中介机构时,业主面临的最大风险是房屋装修、室内家电翻新和维修等问题无法控制,中介公司对租户使用的监督难以令人满意。

在该省南部内环的一个住宅区,张先生买了两栋相邻的毛坯房,一栋两居室面积为90平方米,另一栋三居室面积为130平方米。“我买了这两个套房用于投资和出租,我也在考虑将来成为我自己公司的员工宿舍。我没有时间专注于其他家务,比如装修和租房,所以我把它委托给了一家大型中介公司。然而,房子的装修质量和功能布局与我想象的相差太大。”张说,这两个套房都是灯火通明的房子,南北两侧都有阳台和落地窗,但装修后,房间变暗了。原来的两个房间和一个大厅被切断了,客厅变成了一个卧室和三个房间。原来的三室一厅的房子已经翻修成五室一厅。

“所有的隔断材料都是便宜的石膏板和木工板。每个小隔间都配有独立卫生间。地板是用复杂的管子铺成的,所以木工板把地板抬高了很多。房间的地板高度变低,进入房间更令人沮丧。阳台和朝南的隔间亮度好,照明好,租金高。面向北方、东方或西方的车厢更便宜。”张先生说,虽然中介进行了装修,但装修质量和功能设计都较差。尤其是管道堵塞和防火问题令人担忧。

针对装修功能不合理、安全防范措施不足的问题,住宅物业采用向居民收取3000元装修押金的方式。如果装修不合格,物业将扣除装修押金。但是扣除3000元押金后,显然不能有效防止装修和掩埋的隐患。

记者在采访中了解到,许多打算买房的房主认为,他们会将毛坯房委托给中介,由中介负责装修、购买家具和家用电器,然后寻找租户。此外,在租赁期间,家具和家用电器损坏以及管道维护等问题都由托管人解决。但是业主只需要收取中介机构给他的租金。事实上,中介公司制定的托管协议在相关细节上对业主的权益保护很少,并且有很多条款规避自身风险,这与业主想象的托管服务质量相差甚远。对房主来说,最令人担忧的是,托管取消后,他们不得不花费数万甚至数十万美元来重新装修他们的房子。与三至五年内托管收回的4万至5万元租金相比,不进行补偿是幸运的。

租户行为更难掌握

还有许多房主担心,如果中介机构为了收取更多租金而将房子分成几个隔间,房客的数量肯定会成倍增加。这将成为政策禁止的集体租赁吗?

房地产中介经纪人曹先生告诉记者,住房只有两种形式,即共同租赁和全额租赁。如果租给一户人家,那么没人能控制住多少人。如果是一个隔间式的共享租金,通常一个隔间最多可以容纳两个人,不允许太多人,也不安全。这些问题将在房屋租赁合同中提及,业主可以放心。

记者了解到,业主和房地产中介将签署协议,房子将由中介公司管理,包括装修和租户选择。所有者不能参与租赁操作。

在房地产中介行业,这样的规定似乎也是为了管理房屋租赁业务的良性运行。业主对房屋装修和租户提出了各种苛刻的要求,不可避免地会影响房屋租金,增加中介公司从事此类业务的风险。

业主不必承担无法支付租金的民事经济纠纷风险。即使中介人与承租人发生经济纠纷或房屋长期空置,中介人仍将按约定支付业主租金。

中介违约,房东和房客损失惨重。

随着住房信托业务的蓬勃发展,相关纠纷近年来在各种媒体上不断出现:住房被移交给信托公司,结果变成了集体租赁住房纠纷;房客把租金给了中介公司的托管人。结果,托管人和中介公司拖欠租金,房东强行驱逐房客。中介处理问题的方式和结果令人不愉快,因为承租人不当使用房屋或欠租金。住房托管市场的需求正在增加,但是面对中介的强烈呼声,业主是否应该在这场利益博弈中保护自己的利益?

当记者跟随房地产代理人参观托管市场时,许多房地产代理公司承诺代理人不会与业主有任何利益纠纷,但不可否认的是,风险依然存在。

房地产行业的律师在接受采访时说,上述问题和纠纷时有发生。业主、租户和中介公司仍应通过制定合同条款的细节来有效维护自己的权利。作为房主,在与中介公司签订信托合同之前,应仔细考虑可能存在的风险,并在合同中明确写明中介公司承诺的解决方案,包括违约责任和具体的赔偿措施。正常情况下,违约赔偿金的金额大致相当于1-2个月的租金。违约方除合同约定的违约条款外,给守约方造成其他损失的,还应根据损失情况承担其他赔偿责任。同样,详细的合同条款也适用于租户和中介公司。

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